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租到“甲醛房”可以全額退款嗎？

上海寶山法院：房屋甲醛超標(biāo)租客可以解除合同

【判詞摘錄】

作為出租方，被告應(yīng)提供符合居住條件的房屋。被告自認(rèn)系爭房屋于2023年6月初裝修，7月17日原告表示新裝修的房屋可能存在甲醛超標(biāo)問題，要求被告解決，但被告未有回應(yīng)。在此情況下原告有權(quán)委托檢測機(jī)構(gòu)出具檢測報(bào)告。原告結(jié)合房屋的裝修時(shí)間及檢測結(jié)果，認(rèn)為系爭房屋甲醛超標(biāo)，符合常理。嗣后，原告出于擔(dān)心房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)影響自身健康的考慮……向被告提出解除雙方租賃合同，本院予以準(zhǔn)許。

考慮到甲醛的揮發(fā)性以及空氣流動性，被告提供的檢測報(bào)告僅能證明檢測當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量情況，無法反映2023年7月系爭房屋的甲醛情況。被告在明知原告提出解除合同后理應(yīng)及時(shí)收回系爭房屋，怠于收回系爭房屋的租金損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。

【典型案件】

□ 本報(bào)采訪組

“國家標(biāo)準(zhǔn)是不超過0.08mg/m3，而當(dāng)時(shí)房屋客廳和臥室的甲醛濃度達(dá)到了0.20mg/m3，遠(yuǎn)超國家標(biāo)準(zhǔn)。況且當(dāng)時(shí)我媳婦正備孕，這樣的‘甲醛房’我們怎么敢住呢！”近日接受《法治日報(bào)》記者采訪時(shí)，王先生回憶起來上海工作時(shí)租到“甲醛房”及退租的經(jīng)歷，仍歷歷在目。

因出租人拒絕退租，王先生無奈起訴至上海市寶山區(qū)人民法院。最終，法院判決解除租賃合同，由出租人向王先生退還租金和保證金?！皠倧耐獾貋砩虾９ぷ鳎团龅搅诉@件糟心事，是公正司法讓我感受到了這座城市的溫度，給予了我前行的力量?！蓖跸壬f。

近日，記者走進(jìn)寶山區(qū)法院了解該案的來龍去脈。

租住房屋甲醛超標(biāo)

王先生記憶猶新，那是2023年7月14日晚，他來到一套位于寶山區(qū)的出租房，當(dāng)時(shí)房屋窗戶開著，通著風(fēng)，沒有明顯問題。于是，他與出租人郭女士簽訂《房屋租賃合同》，租下了這套房，約定租期1年，月租金3400元，保證金3400元；租賃期間，出租人保證該房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。

然而，第二天晚上，他和妻子再次來到這套房子里時(shí)，窗戶關(guān)上了，待在房間里一會兒就令人“非常不舒服”，他懷疑可能是甲醛所致。

于是他給出租人郭女士發(fā)去信息：“甲醛什么的沒問題吧？”郭女士回復(fù)稱，這個(gè)問題不大，住進(jìn)來時(shí)開窗通風(fēng)，再買幾盆綠蘿放在房屋里凈化空氣。

還沒搬進(jìn)去，王先生便從鄰居處得知：這套房子半個(gè)月前剛完成裝修。

“我媳婦正備孕，剛裝修的房子不適合我們，我們也不敢住。”王先生將退租的想法告訴了郭女士，但郭女士不同意退租。她的理由是，在王先生看房時(shí)，她已經(jīng)說過房屋新裝修，雙方簽訂合同時(shí)也備注了新裝修。如果退租，不返還已付房屋租金和保證金。

多次溝通無果，王先生向郭女士提出進(jìn)行甲醛檢測的要求，郭女士未予回復(fù)。

于是，王先生自行向有中國計(jì)量認(rèn)證資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請檢測，檢測報(bào)告顯示，該房屋客廳及臥室甲醛濃度約為0.20mg/m3，不符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。

當(dāng)年7月21日，王先生向郭女士發(fā)送房屋甲醛檢測報(bào)告，要求解除房屋租賃合同，退還租金3400元、押金3400元及支付甲醛檢測費(fèi)600元。

郭女士回復(fù)稱：“單方面解除合同是要賠違約金的?！?/p>

兩份不同檢測報(bào)告

由于雙方無法達(dá)成一致，王先生起訴至寶山區(qū)法院，請求法院確認(rèn)雙方租賃合同解除，要求郭女士返還租金和保證金并支付違約金3400元。

“法官，我妻子當(dāng)時(shí)正備孕，這房子甲醛嚴(yán)重超標(biāo)，我們都沒有搬進(jìn)去住，也不敢住。”開庭時(shí)，原告王先生提供了檢測報(bào)告。

這時(shí)，被告郭女士也不慌不忙地拿出另一份檢測報(bào)告反駁道，她找的檢測機(jī)構(gòu)出具的檢測結(jié)果顯示該房屋的甲醛含量不到0.06mg/m3，完全合格。另外，郭女士說，王先生簽訂合同時(shí)，她已告知其房屋新裝修，自己不存在任何違約行為。

原來，郭女士于2023年12月初自行委托檢測機(jī)構(gòu)對該房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，檢測報(bào)告顯示甲醛等含量均低于限值標(biāo)準(zhǔn)。

庭審中，本案承辦人、寶山區(qū)法院法官楊潔認(rèn)真詢問雙方檢測細(xì)節(jié)，后經(jīng)核查檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)、檢測程序以及檢測標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)兩份檢測報(bào)告均由有中國計(jì)量認(rèn)證資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具，采樣方法亦符合國家標(biāo)準(zhǔn)，但郭女士檢測報(bào)告的時(shí)間距雙方爭議發(fā)生時(shí)已有5個(gè)月。此外，2023年11月，郭女士已將該房屋另行出租給案外人，審理時(shí)房屋的空氣質(zhì)量現(xiàn)狀已發(fā)生較大變化，法院已無重新檢測可能及必要。

法院審理得知，郭女士2023年6月初向房屋產(chǎn)權(quán)人承租了毛坯房，后對房屋進(jìn)行裝修并購買家具，2023年7月中旬向王先生交付全新裝修的房屋。

對于王先生要求對房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，郭女士未回應(yīng)一事，她表示：“他簽訂合同時(shí)已經(jīng)看過房且知道房屋是新裝修的，我沒有義務(wù)進(jìn)行檢測。”

事實(shí)逐漸清晰，楊潔引導(dǎo)雙方聚焦法律的強(qiáng)制性規(guī)定：民法典明確規(guī)定出租人有適租義務(wù)，即便承租人在簽訂合同時(shí)知曉租賃物危及承租人安全或健康的，亦可隨時(shí)解除合同。

判決得到雙方認(rèn)同

2024年2月，寶山區(qū)法院作出判決：郭女士于本判決生效之日起10日內(nèi)退還王先生租金、保證金。宣判后，當(dāng)事人雙方均未提起上訴。

記者近日前往案涉出租屋看到，屋內(nèi)已入住他人，門口靠墻處有一個(gè)放著多雙鞋子的鞋架。

一旁的楊潔感慨地說，審理甲醛超標(biāo)房屋租賃合同糾紛案件的過程，像是在法律條文與生活細(xì)節(jié)間“走鋼絲”，從立案到宣判期間，每一次證據(jù)交換、開庭審理都在平衡“看得見的合同條款”與“看不見的居住安全”，判決的最終形成，既是對事實(shí)的認(rèn)定，更是對法律精神的詮釋。

記者注意到，最終落在判決書上的，既沒有晦澀難懂的專業(yè)術(shù)語，也沒有堆砌法條，而是用最直白的文字寫道：“作為出租方，應(yīng)提供符合居住條件的房屋?！?/p>

本案判決后，被告郭女士曾向楊潔提出她的疑惑：“法官，如果都按照你這樣判，那我們做二房東的還怎么賺錢？”

楊潔的回復(fù)是：“你應(yīng)該慶幸原告一家未實(shí)際入住，未給原告一家人的身體健康造成實(shí)際損害。換位思考一下，如果你的小孩長期居住在這樣的房子里，你還會這樣想嗎？”

那時(shí)，被告陷入了沉思。

后來，楊潔在另一起租賃糾紛中再次遇見被告郭女士，她在案件審理過程中很配合法院工作，甚至在溝通調(diào)解方案時(shí)直接對楊潔說：“法官，我們信任你，你直接給個(gè)調(diào)解方案?！?/p>

“那一刻，我仿佛看見冰冷的法條，因那份樸素的理解而產(chǎn)生溫暖的共振?！睏顫嵳f。

如今，王先生的孩子已一歲多?！凹胰说慕】凳亲钪匾?，公正司法守護(hù)人民群眾健康?！彼袊@道。

(本報(bào)記者 陳磊 余東明 周斌 張海燕 本報(bào)見習(xí)記者 王宇翔）